דירות להשקעה: איפה כדאי לקנות בתים להשקעה

על רקע התנודות הרבות של השווקים הפיננסיים, עולה מספרם של המשקיעים המחפשים פתרונות השקעה יציבים ובטוחים יותר, כשאפשר להצביע על שוק הנדל"ן כמועדף מכולם. בתחום ההשקעות בנדל"ן בישראל, עומדת במרכז השאלה היכן כדאי לקנות בתים להשקעה כדי ליהנות מהתשואה הגבוהה ביותר. אם אתם מתלבטים בנוגע לשאלה זו ומחפשים תשובה, המאמר הזה הוא בדיוק מה שאתם צריכים רגע לפני שאתם יוצאים לדרך.

מה זה דירה להשקעה?

דירה להשקעה היא נכס שנרכש במטרה לייצר תשואות באמצעות הכנסה משכירות לרוב. בניגוד לנכס למגורים, שנרכש לשימוש אישי, דירה להשקעה נבחרת אסטרטגית בשל הפוטנציאל שלה להניב רווחים כספיים לאורך זמן, כאשר במסגרת זו מובאים בחשבון פרמטרים שונים, כמו מיקום הדירה, מידת הביקוש להשכרה ומגמות שוק כדי להבטיח את הרווחיות של הנכס. דירות נופש בתל אביב למשל הוא נכס שיכול להיות מאוד רווחי בשוק הישראלי. המטרה היא בסופו של דבר להשיג תזרים מזומנים חיובי באמצעות הכנסה עקבית מדמי שכירות, תוך עלייה בערך הכנס.

ומה עם אפיקי השקעה אחרים? היתרונות של השקעה בדירה

בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים, כמו בורסה, השקעה בדירה משתלמת הרבה יותר לאור היתרונות הרבים שבעסקה. הינה כמה מהבולטים שבהם:

תשואה גבוהה לנכס

השקעה בדירה מציעה את היתרון המובהק של פוטנציאל תשואה גבוה לנכס. זרמי ההכנסה הכפולים הנגזרים מתשואות השכירות ומעלייה פוטנציאלית של הערך שלה, הופכים את ההשקעה בדירה לאטרקטיבית. הביקוש לשכירות נותר חזק, מה שמבטיח הכנסה עקבית ולעיתים אפילו עלייה בגובה השכירות. נוסף לכך, בחירת נכסים באזורים שיש להם סיכויי צמיחה מבטיחים יכולה להגביר את הפוטנציאל לעלייה ארוכת טווח בערך, מה שמחזק עוד יותר את עניין התשואה הגבוהה.

יציבות

השקעה בדירה מעניקה למשקיעים יתרון של פיזור תיקים ויציבות רבה, בהשוואה להשקעות בשווקים אחרים. הכללת דירות בתיק השקעות יכולה לשמש הגנה מפני תנודתיות בשוק, ומציעה סוג נכסים יציב ועמיד יותר. פיזור זה אינו רק עוזר בניהול סיכונים אלא גם תורם לאסטרטגיית השקעה מאוזנת, בייחוד בתקופות של אי ודאות כלכלית.

הטבות מס ותמריצים

יש לא מעט הטבות ההופכות את העסקה לכדאית, למשל ניכויי מס על ריבית משכנתה, ארנונה והוצאות תפעול מסוימות. הטבות מס אלו משפרות את התשואה הכוללת על ההשקעה, מה שהופך את הבעלות על דירה לבחירה משתלמת.

יחס הבנקים כלפי דירות להשקעה

גישתם של הבנקים לדירות להשקעה בישראל היא חיובית מאוד, בייחוד בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים. הסיבה לכך נעוצה במוניטין של שוק הנדל"ן כיציב ובטוח, מה שהופך אותו לזירת השקעות אטרקטיבית ואמינה.

דירות להשכרה בישראל

דירות להשכרה בישראל הם חלק משוק דינמי ומגוון, הנותן מענה להעדפות ולצרכים שונים לדוגמא השכרת דירות נופש. ממרכזים עירוניים שוקקים ועד לשכונות בפריפריה, שוק ההשכרה מציע שפע של אפשרויות. הביקוש לדירות להשכרה הוא רב מאוד, והוא מונע על ידי גורמים כמו אוכלוסייה מתחלפת, אנשי מקצוע צעירים וקהילת סטודנטים שהולכת וגדלה. השכרת דירה בישראל מציעה גמישות וניידות, ומאפשרת ליחידים ולמשפחות לבחור חללי מגורים המתאימים לאורח חייהם ולצרכים המשתנים עם הזמן ככל שמתבגרים.

הדברים שכדאי להביא בחשבון לפני קניית דירה להשקעה

יש לא מעט דירות למכירה המתאימות לצרכי השקעה. עם זאת, לא כל דירה להשקעה נכונה למשקיעים מסוימים ולא כל עסקה משתלמת וכדאית. הינה כמה פרמטרים שחשוב להביא בחשבון לפני קניית דירה להשקעה כדי להבטיח עסקה נכונה לכל הצדדים:

מיקום

לפני שרוכשים דירה לצרכי השקעה חשוב לבחון את המיקום שלה. הערכת תשתיות השכונה, הנגישות, הקרבה לשירותים שונים ופוטנציאל הפיתוח הכולל, הם כולם פרמטרים שאסור להתעלם מהם. יכול לתרום מאוד לביקוש שלה כמו בסאבלט.

התשואה

הערכת התשואה הפוטנציאלית של ההשקעה בעזרת ניתוח שוק השכירות במיקום הנבחר היא הכרחית לטובת בחינת כדאיות העסקה. יש להביא בחשבון את מגמות ההשכרה ההיסטוריות, מספר הדירות השכורות הפנויות והביקוש הכולל לדיור.

מי גר באזור

הבנת הפרופיל הדמוגרפי של האזור חשובה לא פחות. מי הוא קהל היעד באותו מיקום – סטודנטים, אנשי מקצוע צעירים, משפחות או פנסיונרים? לכל קהל יעד מאפיינים וצרכים אחרים.

ההון העצמי הנדרש

יש להביא בחשבון את ההון העצמי הנדרש להשקעה, תוך התחשבות במקדמה וגם הוצאות שיפוץ פוטנציאליות. נוסף לכך, כדאי לבדוק אפשרויות מימון ותנאי משכנתה המתאימים ליעדים ולמטרות הקשורות להשקעה.

הטיפים שלנו לרכישת דירה להשקעה

מבולבלים מההיצע הרב ולא יודעים באיזו דירה להשקעה לבחור? רוצים לוודא שאותה עסקה שאליה אתם חותרים אכן משתלמת וכדאית לכם? הינה כמה טיפים קצרים שיעזרו לכם:

תמ"א 38

כדאי לכם לבחון הזדמנויות השקעה באזורים שבהם פרויקט תמ"א 38 הוא רלוונטי. תוכנית המתאר הזאת מאפשרת חיזוק ושיפוץ מבנים, אשר מביאים לרוב לעלייה ניכרת בערך הנכס. אומנם ייתכן שתידרש סבלנות במהלך התהליך עצמו, אך הפוטנציאל לעלייה משמעותית בערכו של הנכס יכול להפוך אותו לאסטרטגיית השקעה משתלמת.

מקומות נופש

נתייחס לעובדה שדירות להשקעה יכולות לשמש כדירות נופש להשכרה, שהיא גם הכנסה יפה ולא מבוטלת. דירות נופש בצפון יכולות להכניס לכם כספים בחודש שיכסו לכם את המשכנתא. כמו כן דירות נופש בדרום זה נפוץ מאוד בעיקר בגלל העובדה שזה עולה פחות ממלון או וילה בדרום אבל התחלופה תניב לכם הכנסה לא מבוטלת.

הזול עולה ביוקר

יש לנקוט משנה זהירות כאשר נתקלים בנכסים במחיר נמוך משמעותית מהממוצע בשוק. אף שמחיר נמוך עשוי להיראות מפתה, הוא יכול להעיד על בעיות בסיסיות כמו בעיות מבניות, סיבוכים משפטיים או מיקומים לא רצויים. חשוב לערוך בדיקת נאותות יסודית כדי לחשוף את המלכודות הפוטנציאליות לפני הרכישה.

ייעוץ של מומחים

מומלץ מאוד להיעזר בשירותיהם של אנשי מקצוע כמו עורך דין מוסמך ושמאי מקצועי להערכת הדירה להשקעה באופן יסודי ובחינת החוזה המוצע. הסתמכות על המומחיות של אנשי מקצוע אלה יכולה לשמור על ההשקעה מפני סכנות אפשרויות ולספק שקט נפשי לאורך כל תהליך הקנייה. בנוסף בגלל שמדובר על דירה להשקעה תוכלו לברר על חברה לניהול נכסים אם אתם עסוקים מידיי לדאוג לניהול הדירה לאחר שקניתם אותה.

איפה כדאי לקנות דירות להשקעה?

כפי שאפשר לנחש, המקומות המשתלמים ביותר לחיפוש אחר דירות להשקעה הם המרכזיים יותר והגדולים בארץ. החמישייה הפותחת ברשימה הן הערים: תל אביב, ירושלים, חיפה, באר שבע וראשון לציון. גם ערים גדולות בחו"ל נחשב כמו לדוגמא דירות נופש באתונה. ערים אלו מציעות מבחר רחב מאוד של דירות להשקעה, נגישות רבה מאוד, תעסוקה ושירותים רבים, ההופכים את הדירות בהן למבוקשות מאוד לאורך שנים.

חישוב התשואה מדירה להשכרה

חישוב התשואה מדירה להשכרה הוא שלב מכריע בהערכת רווחיות ההשקעה. הנוסחה כרוכה בהכפלת ההכנסה החודשית מדמי שכירות במספר החודשים בשנה (12) ולאחר מכן חלוקת הסכום הזה בסך ההשקעה בנכס. למשל, אם השקעתם 1.5 מיליון ש"ח בדירה והשכרתם אותה ב-5,000 ש"ח לחודש, ההכנסה השנתית מדמי שכירות תהיה 60,000 ש"ח. חלוקה זו בסך ההשקעה מניבה תשואה של 4% בשנה. חשוב לציין שחישוב זה מתמקד אך ורק בהכנסה מדמי שכירות ואינו משלב תשואה נוספת פוטנציאלית מעליית שווי הנכס, מה שהופך אותו למדד בסיסי למדידת הרווחים הכספיים המיידיים מההשקעה.

כמה מס משלמים על דירה להשקעה?

התשובה לשאלה זו תלויה בכנס: האם מדובר בנכס ראשון או שני? עבור דירה ראשונה, גם אם נרכשה למטרת השקעה, מס הרכישה נקבע על בסיס מדורג. שיעור המס נע בין 0% לשווי עד 1,805,545 ש"ח ועד 10% לנכס מעל 18,416,900 ש"ח. עם זאת, התרחיש משתנה בדירות נוספות. החל מנובמבר 2021 מס הרכישה על דירה שניה הוא 8%, החלים על השקל הראשון עד 5,348,565 ₪, ו-10% מעבר לסכום זה.

לסיכום

רכישת דירה להשקעה בישראל מצריכה התייחסות לפרמטרים חשובים, כמו מיקום, תשואה פוטנציאלית והשלכות מס. השוק המגוון מציע הזדמנויות ואתגרים ייחודיים וחשוב לבחון אותו כהלכה בעזרת מומחים.